Архыз капитал — ваш персональный эксперт в инвестициях

Взгляд с высоты птичьего полета на ваши инвестиции в Архызе (Helicopter view)

Доходность апартаментов в Архызе: от чего зависит и на что обратить внимание

Главная
/
Блог
/
От чего зависит доходность апартаментов в Архызе

Застройщики апартаментов в Архызе любят говорить о доходности 20-25% годовых. На практике реальная чистая доходность (после всех расходов) оказывается на 40-50% ниже. Разбираемся, от чего на самом деле зависит доход от аренды курортных апартаментов и как не ошибиться с выбором.

По данным пресс-службы курорта, турпоток в Архызе в 2024 году составил 1 млн человек (рост 20%), а к 2030 году ожидается 2 млн гостей. Рынок растет, но не все апартаменты одинаково доходны.
В этой статье мы расскажем про ключевые факторы, которые влияют на реальную доходность, дадим чек-лист для оценки объектов и покажем, на что обращать внимание при выборе апартаментов для инвестиций.

Переходите к интересующему вас разделу статьи:

Реальная доходность
Факторы, влияющие на доходность
Чек-лист инвестора: критерии выбора апартаментов
Преимущества работы с независимым консультантом
Заключение

Реальная доходность

Начнем с главного — сколько реально можно заработать на аренде апартаментов в Архызе.

Валовая vs чистая доходность

Застройщики обычно указывают валовую доходность — это весь доход от аренды без вычета расходов. Но инвестору важна чистая доходность: то, что остается после всех отчислений и налогов.

Типичная структура доходов и расходов:

Допустим, апартаменты приносят 100 тыс. руб. арендного дохода в месяц:

Валовый годовой доход: 1,2 млн руб.

Расходы:

Отчисления управляющей компании (35%): 420 тыс. руб.
Налоги УСН 6%: 72 тыс. руб.
Резерв на ремонт и обслуживание: 60 тыс. руб.

Итого расходов: 552 тыс. руб.
Чистый доход: 648 тыс. руб.

Если апартаменты стоили, например, 10 млн руб., то:

Валовая доходность: 12% годовых
Чистая доходность: 6,5% годовых

Как видите, реальность почти в 2 раза скромнее маркетинговых обещаний.

Диапазон реальной доходности

По наблюдениям и отзывам собственников, реальная чистая доходность апартаментов в Архызе:

Топ-локация (у подъемников, 50-200м): 12-18% годовых
Хорошая локация (200-600м от подъемников): 8-12% годовых
Средняя локация (село Архыз): 5-8% годовых
Периферия: 3-5% годовых

Это чистая доходность после всех расходов и налогов.

Факторы, влияющие на доходность

Теперь разберемся, от чего конкретно зависит, сколько вы будете зарабатывать на своих апартаментах.

1. Расстояние до подъемников

Расстояние до подъемников критично для инвестиций в недвижимость на горнолыжном курорте. Каждые 100 метров влияют на загрузку на 10-15%. Горнолыжные туристы не хотят далеко ходить с оборудованием. Летние туристы тоже предпочитают быть ближе к точке отправления канатных дорог.

Градация:

До 200 метров — оптимально, максимальный спрос
200-500 метров — приемлемо, хороший спрос
Более 500 метров — риск низкой загрузки

Пример:

Апартаменты в 100 метрах: загрузка 75%, доходность 15%
Апартаменты в 600 метрах: загрузка 55%, доходность 9%

Разница в 500 метров = минус 6% годовых к доходности.

2. Управляющая компания

От оператора зависит 50% вашего дохода. Хорошая УК обеспечит высокую загрузку, плохая — похоронит доходность.

Проверенные имена на рынке:

Alean — федеральный оператор с 20+ отелями, отлаженная система
Mantera — специализируются на горных курортах, есть опыт в Архызе
Собственные УК застройщиков — если есть успешные кейсы

Что проверить при выборе УК:

Опыт работы на курортах. Есть ли у них другие объекты на горнолыжных курортах? Какие показатели загрузки?
Прозрачность отчетности. Предоставляют ли детальные ежемесячные отчеты? Можно ли отслеживать бронирования онлайн?
Процент отчислений. Норма рынка: 30-40% от валового дохода. Если просят больше 45% — повод насторожиться
Отзывы других собственников. Что говорят реальные владельцы апартаментов? Есть ли жалобы на задержки выплат?

3. Инфраструктура комплекса

Апартаменты сами по себе не приносят максимальный доход. Гости платят за впечатления и удобства.

Must-have для высокой загрузки:

SPA или хотя бы сауна/хаммам. Туристы после катания хотят расслабиться. Наличие SPA повышает средний чек на 15-20%
Ресторан или кафе на территории. Гости ценят, когда не нужно далеко идти. Особенно важно для семей с детьми
Парковка. Многие приезжают на машинах. Отсутствие парковки = потеря части гостей
Детская зона. 57% туристов Архыза — семьи с детьми. Детские развлечения = больше семейных бронирований

Будет преимуществом (повышают привлекательность):

Бассейн (желательно круглогодичный)
Конференц-залы
Коворкинг-зоны
Прокат снаряжения на территории

Апартаменты с полным набором инфраструктуры дают на 20-30% более высокую загрузку по сравнению с "голыми" номерами.

4. Сезонность и загрузка

Архыз — курорт с выраженной сезонностью. Это критически влияет на доходность.

Зимний сезон (декабрь-март):

Средняя ставка: 5 000-8 000 руб./ночь (топ-локация)
Загрузка: 70-85%
Это основной заработок

Летний сезон (июнь-сентябрь):

Средняя ставка: 4 000-6 000 руб./ночь
Загрузка: 50-65%
Дополнительный доход

"Мертвые" месяцы (апрель-май, октябрь-ноябрь):

Ставка: 3 000-4 000 руб./ночь
Загрузка: 15-30%
Минимальный доход

Итого: основной заработок идет 4 месяца зимой. Если ваши апартаменты плохо загружены зимой — вы теряете 60-70% годового дохода.

5. Юридическая чистота и защита инвестиций

От этого зависит, получите ли вы вообще свои апартаменты и доход. Базово юридическую чистоту объекта инвестирования можно проверить быстро и просто. Ниже список что именно проверять:

Строительство по 214-ФЗ. Закон защищает дольщиков и по нему обязательны эскроу-счета.
Наличие эскроу-счетов. Деньги в таком случае заморожены на счете в банке, застройщик получит их только после сдачи объекта. А если стройка заморозится, деньги вернут.
Разрешение на строительство. Проверьте в Росреестре наличие разрешения, без него стройка незаконна.
Документы на землю. У застройщика должны быть права на участок, чтобы в этом убедиться, проверьте выписку из ЕГРН.
Отсутствие обременений. Земля не должна быть в залоге, по участку не должно быть судебных споров.

ПРОВЕРИТЬ НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

6. Формат отделки

От формата отделки зависит скорость выхода на доходность.

«Под ключ» (мебель + техника):

Можно сразу сдавать в аренду
Не нужно думать о закупках
Выше входной чек
Срок до первого дохода: 0-1 месяц

Черновая/чистовая отделка:

Ниже стартовая цена (экономия 500 тыс. – 1 млн руб.)
Можно сделать под себя
Дополнительные вложения
Потеря сезона на обустройство
Срок до первого дохода: 3-6 месяцев

Брать апартаменты под ключ как правило выгоднее. Экономия на отделке часто оборачивается потерей 1-2 сезонов аренды, что съедает всю экономию на входе.
Пример расчета:

Экономия на отделке: 800 тыс. руб.
Потеря зимнего сезона: 400-500 тыс. руб. дохода
Реальная экономия: 300-400 тыс. руб. плюс нервы, время, контроль ремонта.

Чек-лист инвестора: критерии выбора апартаментов

Используйте эту таблицу при оценке каждого объекта. Оценивайте по 5-балльной шкале.

1. Расстояние до подъемников. Каждые 100м = ±10-15% к загрузке;До 200 метров, 200-500 метров, Более 500 метров;•Пешая доступность, • Видимость подъемников, • Транспортная доступность;Более 500м от подъемников — риск низкой загрузки 2. Управляющая компания. От оператора зависит 50% дохода;• Alean (20+ отелей), • Mantera (горные курорты) • Собственные УК застройщиков;• Опыт работы на курортах • Прозрачность отчетности • % отчислений (норма 30-40%) • Отзывы собственников;Нет опыта на курортах, непрозрачная отчетность, завышенные отчисления (>45%) 3. Инфраструктура комплекса. Гости платят за впечатления;Must-have: • SPA/сауна • Ресторан/кафе • Парковка • Детская зона Преимущество: • Бассейн круглогодичный • Конференц-залы;• Наличие всех must-have • Качество исполнения • Доступность для гостей;Нет базовой инфраструктуры (SPA, ресторан) 4. Юридическая чистота. Защита от потери инвестиций;• Строительство по 214-ФЗ • Эскроу-счета • Разрешения на стройку • Документы на землю;• Договор ДДУ • Регистрация в Росреестре • Проектное финансирование • Отсутствие обременений;Нет эскроу Застройщик без опыта Уступка права без защиты Нет банковского финансирования 5. Формат отделки. Влияет на скорость выхода в аренду;«Под ключ»: + Сразу сдавать + Не думать о закупках Выше цена Черновая: + Ниже на 500 тыс. – 1 млн Потеря сезона;• Что включено в отделку • Качество материалов • Сроки сдачи ;Экономия на отделке = потеря 1-2 сезонов аренды 6. Личное использование. Если планируете отдыхать сами;• Сколько дней доступно • Есть ли ограничения по сезонам • Компенсация УК;• Условия в договоре с УК • Порядок бронирования • Срок предупреждения;Нет четких условий личного использования в договоре

Преимущества работы с независимым консультантом

Рынок Архыза небольшой, но уже есть разница в ценах на аналогичные объекты у разных застройщиков. Мы часто видим переплаты 15-25% просто потому, что инвестор не сравнил все варианты.

Что дает независимый эксперт:

1. Объективный обзор всех проектов
Застройщики показывают только свои объекты. Независимый консультант покажет весь рынок и расскажет реальные плюсы и минусы каждого проекта — без маркетинговых обещаний.

2. Расчет реальной доходности
Без фантазий и завышенных ожиданий. С учетом всех расходов, сезонности, рыночных ставок аренды. Вы увидите честные цифры, на которые можно рассчитывать.

3. Проверка юридической чистоты
Документы, разрешения, судебная история застройщика. Это позволяет избежать проблемных объектов и не потерять деньги на недострое.

4. Сопровождение сделки
От выбора до получения ключей. Помощь с оформлением, проверкой договоров, коммуникацией с застройщиком.

5. Помощь с подключением управляющей компании
Подбор УК, проверка условий, помощь в переговорах о лучших условиях управления и процентах отчислений.

Архыз Капитал специализируется именно на таком подходе — мы не продаем конкретные объекты, а помогаем инвесторам принять правильное решение на основе объективного анализа всего рынка.

Наша экспертиза — в понимании специфики курортной недвижимости Кавказа и умении считать реальную экономику инвестиций.

Способы защиты инвестиций

Тщательная проверка застройщика. Изучайте репутацию компании, количество сданных объектов, финансовое состояние. Используйте официальные ресурсы: Единую информационную систему жилищного строительства, сайт ФНС, реестр банкротств.

Выбор проверенных девелоперов. Работайте с компаниями, которые уже успешно реализовали несколько проектов в регионе.

Диверсификация. Не вкладывайте все средства в один объект. Лучше купить несколько квартир в разных проектах или совместить инвестиции в недвижимость с другими инструментами.

Консультации экспертов. Независимые консультанты помогут объективно оценить проект, застройщика и рыночные перспективы без привязки к конкретному девелоперу.

Заключение

Доходность апартаментов в Архызе зависит от шести ключевых факторов:

Расстояние до подъемников — каждые 100м = ±10-15% к загрузке
Управляющая компания — от нее зависит 50% дохода
Инфраструктура — без SPA и ресторана теряете 20-30% загрузки
Юридическая чистота — иначе рискуете потерять все
Формат отделки — «под ключ» или потеря сезона
Личное использование — важно прописать в договоре

Не верьте маркетингу и считайте чистую доходность с учетом всех расходов. Используйте чек-лист из этой статьи для оценки каждого объекта. Проверяйте застройщика, УК, документы.

Хотите расчет реальной доходности конкретных объектов под ваш бюджет?
Архыз Капитал посчитает честную экономику с учетом всех расходов, проверит застройщиков, поможет выбрать УК. Первичная консультация и расчет доходности — бесплатно.

МЫ — ЗА БЕЗОПАСНЫЕ СДЕЛКИ

Юридическая безопасность

Оставить заявку

Стратегии с целевой окупаемостью от 12 % годовых

Полное сопровождение сделок “под ключ” + чек-лист проверки застройщика

Более 5 лет работы на рынке Архыза

Локальная экспертиза

Рост капитала